Evoluția pieței imobiliare

THE MACRO ZONE

22 aprilie 2026

TIMP DE CITIRE: 8 MINUTE

Atunci când vine vorba despre piața imobiliară, situația este destul de simplă, totul este overpriced. Iar dacă v-ați gândit să achiziționați un apartament în ultimii ani, probabil ați și văzut cu ochii voștri creșterea prețurilor. La finalul anului 2025, s-au înregistrat evoluții de la +6% (Servus, Cluj!), care a adus metrul pătrat mediu în Cluj-Napoca la circa 3.230 euro/m² și până la +22% (Bună ziua, București!), adică un metru pătrat de aproximativ 2.200 de euro în capitală.

Cu toate astea, am învățat că, atunci când discutăm despre economie, adevărul devine nuanțat, în funcție de tipurile de cifre la care ne uităm. De exemplu, prețurile locuințelor pot fi nominale (lei /euro), cele afișate în anunțurile de vânzare, dar și luând în calcul inflația și astfel să vedem creșterile reale. Bun venit la un nou The MacRO Zone unde vom analiza cum arată cifric diferența dintre chirie și cumpărare, respectiv cum ne situăm în raport cu celelalte țări europene.

UN DECENIU ÎN CARE RITMUL S-A ACCELERAT

Pentru început, vă propunem o privire asupra perspectivei europene, unde, în perioada 2015 – 2025, am tot auzit că se formează un trend prin care vecinii din Vest preferă să închirieze mai mult decât să își cumpere o locuință. Chiar dacă trendul vine pe un fundament social diferit de cel al românilor (după perioada comunistă simțul proprietății la noi s-a dezvoltat atât de puternic, încât am ajuns țara cu cei mai mulți proprietari din UE - 94,3%), alegerea chiriilor ca mod de locuire nu a fost un trend bazat pe factori sociali, ci și pe cei economici.

2015 – 2025

Prețurile locuințelor din UE a crescut cu 64,9%.
Chiriile, în același interval, au înregistrat o creștere de 21,8%.
Rezultatul este că prețurile de vânzare au crescut aproape de x3 ori mai repede decât chiriile.

Tendința structurală ne arată că proprietatea a devenit tot mai greu de atins, nu pentru că cererea a dispărut, ci pentru că activele imobiliare s-au apreciat într-un ritm mai rapid. În termeni simpli, accesibilitatea la proprietate a devenit mai redusă, iar vecinii din Vest s-au reorientat către alternative.

RATA TRIMESTRIALĂ DE CREȘTERE A PREȚURILOR LOCUINȚELOR LA NIVELUL UE
%

După cum vedem, rata de creștere a prețurilor locuințelor la nivelul UE ne-a arătat un 2025 de consolidare, nu de explozie suplimentară. Ritmurile au rămas ridicate, dar spre final s-a văzut o ușoară temperare în comparația trimestrială.
- În T4 2025, cele mai mari creșteri anuale ale prețurilor locuințelor din UE au fost înregistrate în Ungaria (21,2%), Portugalia (18,9%) și Croația (16,1%).
- La polul opus, singura scădere anuală a fost în Finlanda (-3,1%), iar cele mai slabe rezultate pozitive au fost în Luxemburg (0,1%) și Franța (1,0%).

Aceste diferențe arată o piață europeană foarte eterogenă: unele state se aflau încă într-o fază de apreciere rapidă, în timp ce altele rămâneau aproape stagnante sau chiar în corecție. Astfel, atunci când vine vorba despre harta imobiliară europeană, nu putem spune că ne uităm la o singură piață, ci la zeci de piețe locale cu logica proprie, influențate direct de factorii sociali, politici și economici naționali.

RATA TRIMESTRIALĂ DE CREȘTERE A PREȚURILOR LOCUINȚELOR LA NIVELUL ROMÂNIEI
%

România a avut un parcurs ascendent în toate cele patru trimestre, deci nu a intrat în nicio fază de contracție în 2025.
În a doua jumătate a anului, ritmul anual al României, de 6,6% și 6,7%, a depășit media UE, de 5,4% și 5,5%, ceea ce arată o accelerare relativă a pieței românești.
Comparativ cu liderii europeni, rămânem într-o zonă de creștere puternică, dar nu exuberantă, ceea ce ne plasează într-o categorie intermediară: mai dinamică decât piețele mari și mature din vestul Europei, dar mai puțin tensionată decât piețele cu cele mai rapide scumpiri din Europa Centrală și de Sud-Est.

CE SE ÎNTÂMPLĂ DUPĂ CE SCAZI INFLAȚIA?

Aici apar nuanțele, pentru că nu tot ce crește nominal, crește și real, iar piața din România în 2025 ilustrează cel mai bine această regulă. Cu toate că România a crescut cu 6,7% vs T4’24, când scădem inflația din ecuație, perspectiva se schimbă și ajunge chiar negativă.

CREȘTEREA REALĂ A PREȚURILOR LA LOCUINȚE
% | AN/AN

Cu 5 ani consecutivi (2021-2025) de scădere reală, inflația a erodat sistematic o bună parte din creșterea nominală.

PREȚUL LOCUINȚELOR DEFLATAT

Imaginează‑ți că în 2022 ai cumpărat un apartament cu 100.000 €. În 2025, îl vezi listat la 110.000 € și ai impresia că ai câștigat 10%. Dar în aceeași perioadă, prețurile din economie (mâncare, utilități, servicii) au crescut cu 15%. Pe hârtie pari mai bogat, dar în realitate îți permiți mai puține bunuri decât înainte.

Exact asta măsoară creșterea prețului locuințelor deflatat: nu cât de mare e cifra de pe etichetă, ci care este creșterea reală. E aceeași logică după care constați că un salariu a crescut cu 5% într-un an cu inflație de 10% ceea ce înseamnă, de fapt, o scădere a nivelului de trai.

România are o piață imobiliară cu dinamică nominală ridicată, dar inflația a erodat o bună parte din acea creștere. Cine a cumpărat o locuință ca investiție în 2022 sau 2023 a câștigat mai puțin în termeni reali decât sugerează prețurile afișate.
În timp ce, în Europa, creșterile prețurilor deflatate în 2025 au fost în Portugalia (+14,7%), Ungaria (+11,7%) și Croația (+10,0%), România (+1,7%) se situează printre ultimele cinci țări din UE, alături de Finlanda (-3,6%) și Suedia (-1,6%%).

ȘI TOTUȘI... DACĂ PUTEREA DE CUMPĂRARE A ROMÂNILOR A SCĂZUT, DE CE NU SCAD PREȚURILE?

Pe lângă faptul că puterea reală de cumpărare a fost erodată de inflație și că numărul tranzacțiilor a scăzut, prețurile nominale nu au cedat. Iar dacă vă întrebați care ar fi motivul, răspunsul stă în ofertă.

În 2025, în București și Ilfov au fost finalizate 17.300 de locuințe, al doilea cel mai mic rezultat din ultimii șase ani, în creștere cu doar 1,8% față de 2024. Oferta nouă e mică. Iar când oferta rămâne mică și cererea persistă, prețurile nominale nu cedează.

În timp ce incertitudinea contextului național și internațional a creat o combinație de factori structurali (fiscalitate în creștere, inflație persistentă și scumpiri la energie și materii prime) care împing în sus atât costurile materialelor, cât și ale manoperei, cel mai probabil construcțiile rezidențiale noi vor rămâne scăzute, iar oferta relativ mică.

CHIRIILE RĂMÂN TOTUȘI O VARIANTĂ?

Chiriile rămân, teoretic, o alternativă, dar cifrele arată că și această opțiune devine tot mai costisitoare. Între 2015 și 2025, în România, chiriile au crescut cu aproximativ 60%, iar prețurile locuințelor cu circa 70%, ambele peste media UE, unde prețurile au avansat cu 64,9%, iar chiriile cu doar 21,8%. Altfel spus, România nu doar că s-a scumpit, ci s-a scumpit accelerat inclusiv la „plata lunară a chiriei”, nu doar la achiziție.

Privit mai larg, la nivelul UE, acest decalaj dintre prețurile locuințelor și chiriile relativ temperate a erodat semnificativ accesul la proprietate, mai ales pentru tineri și pentru gospodăriile fără active. Corecția abruptă din 2023, urmată de revenirea rapidă din 2024–2025, arată o piață extrem de sensibilă la costul creditului, susținută structural de lipsa de ofertă, asemenea unei piețe unde cererea revine mereu mai repede decât capacitatea de a construi.

ACCESIBILITATEA, MIZA REALĂ A PIEȚEI DE LOCUINȚE

România are o piață imobiliară robustă nominal, iar asta nu e de ignorat. Totuși, cei cinci ani consecutivi de prețuri reale negative spun că inflația a furat silențios o parte din creștere. Adevărata problemă nu este dacă piața crește sau nu, ci că accesibilitatea se deteriorează: locuințele devin mai greu de cumpărat raportat la venituri, oferta nouă rămâne insuficientă, iar costurile de construcție nu vor scădea curând.

Soluția pe termen lung vine din mai multă ofertă, autorizări mai rapide și opțiuni de creditare mai accesibile pentru populație. Fără acestea, discrepanța dintre cei care deja dețin un apartament și cei care încearcă să cumpere unul va continua să crească.