În construcții, prețurile se mișcă rar în linie dreaptă. Iar România ultimilor 20 de ani este cel mai bun exemplu deoarece vedem un rollercoaster macroeconomic: perioade de creștere explozivă, ajustări abrupte și apoi, din nou, relansare.

Indicatorul care surprinde cel mai bine această dinamică este CPPI (Construction Producer Price Index). Care-i treaba cu acest indicator și cum e el corelat cu piața imobiliară, aflăm astăzi, în The MacRO Zone.

CPPI (CONSTRUCTION PRODUCER PRICE INDEX)

Iar ca să vedem cum funcționează acest indicator, vă propunem un exercițiu de imaginație. Fie că ne dorim să construim o locuință sau proiecte complexe de infrastructură, pentru toate este nevoie de materiale de construcții, echipamente și oameni care să muncească. În mod evident, toate acestea costă bani. Iar ca să monitorizăm în timp real câți ”bani” se investesc în asemenea proiecte, folosim CPPI.

Un fel de „termometru” care ne arată cât de mult cresc sau scad prețurile. Când CPPI-ul crește prea repede, costurile se transferă în prețurile locuințelor, în investiții și în costurile statului pentru infrastructură.

ROMÂNIA, ÎNTRE BOOM ȘI RELAXARE

România s-a remarcat printr-o volatilitate ridicată a CPPI, cu perioade de creștere explozivă, urmate de ajustări și apoi de noi faze de expansiune. Practic ne uităm la o piață în permanentă transformare:

EVOLUȚIA CPPI ÎN ROMÂNIA
Evoluție 2004 - 2024

ROMÂNIA ȘI CONTEXTUL UE

Diferențele dintre România și media UE sunt semnificative. În timp ce România a avut ani cu creșteri de peste 20% (2004, 2005), media UE a rămas mult mai temperată, reflectând atât maturitatea piețelor vest-europene, cât și politicile de stabilitate macroeconomică implementate la nivel comunitar.

Țările cu cele mai mari creșteri:

• Bulgaria (+7,03%)
• Letonia (+6,80%)
• Ungaria (+6,52%)
• Lituania (+4,71%)

Aceste state, în special cele din Europa Centrală și de Est, au traversat procese similare de convergență economică, modernizare a infrastructurii și creștere a cererii rezidențiale, ceea ce a alimentat dinamica prețurilor de producție.

Țările cu cele mai mici creșteri:

• Grecia (+0,99%)
• Italia (+2,15%)
• Țările de Jos (+2,18%)
• Finlanda (+2,39%)
• Danemarca (+2,70%)

Aceste economii mature au beneficiat de o piață imobiliară mai stabilă, cu o cerere mai puțin volatilă și cu o structură a costurilor mai puțin expusă șocurilor externe.

CPPI & HPI, IN AN OPEN RELATIONSHIP

Evoluția CPPI are o legătură directă, dar nu exclusivă, cu dinamica prețurilor locuințelor (House Price Index – HPI). În România, corelația dintre CPPI și HPI este pozitivă, dar moderată, ceea ce înseamnă că atunci când prețurile de construcție cresc, prețurilor locuințelor tind să urce și ele. Cu toate astea, dinamica pieței rezidențiale depinde la fel de mult de cerere, venituri, acces la credit și politicile fiscale.

TOTUL ESTE CORELAT

CPPI este un indicator cu impact sistemic: influențează prețurile locuințelor, volumul și structura creditării, inflația generală, salariile și chiar dinamica investițiilor publice și private. În plus, volatilitatea CPPI poate genera efecte de contagiune în economie, amplificând riscurile în perioade de incertitudine și accentuând ciclurile economice.

SECTORUL BANCAR
În perioada 2021–2023, creșterea cumulată a CPPI în România a depășit 40%, ceea ce a dus la o majorare semnificativă a prețurilor locuințelor noi. În același interval, volumul creditelor ipotecare noi a crescut cu peste 20% față de perioada pre-pandemică.

Expansiunea creditării a fost însoțită de o creștere a valorii medii a creditului ipotecar contractat, reflectând astfel atât scumpirea locuințelor, cât și nevoia de avansuri mai mari din partea debitorilor.

INFLAȚIE
Creșterea indicatorului a contribuit la inflația generală, mai ales în anii 2022–2023, când inflația anuală în România a depășit 13%. Sectorul construcțiilor a avut o pondere semnificativă în coșul inflației, atât prin prețurile materialelor, cât și prin creșterea salariilor.

De exemplu, salariul mediu net în construcții a crescut cu peste 30% între 2020 și 2024, ajungând la peste 4.500 lei/lună, potrivit INS. Această creștere a fost determinată de deficitul de forță de muncă, dar și de presiunea exercitată de marile proiecte de infrastructură finanțate din fonduri europene și PNRR.

ENERGIA ȘI LANȚURILE DE APROVIZIONARE
Dacă e să facem o trecere în revistă, cel mai bun exemplu vine odată cu explozia prețurilor la energie și materiale de construcții în 2022: prețul oțelului-beton a crescut cu +50% față de 2021, iar prețul cimentului cu peste 20%. Aceste scumpiri au fost amplificate de întreruperile din lanțurile de aprovizionare, generate de pandemia COVID-19 și de conflictul din Ucraina, care au dus la întârzieri și costuri suplimentare pentru dezvoltatori și constructori.

PERSPECTIVE

Privind spre viitor, este de așteptat ca ritmul de creștere a CPPI în România să se tempereze, pe fondul normalizării costurilor materialelor si al ajustării cererii. Totuși, media anuală va rămâne probabil peste cea a UE, având în vedere decalajul de dezvoltare și nevoia de modernizare a infrastructurii. Piața rezidențială va continua să fie influențată de dinamica demografică, de accesul la finanțare și de absorbția fondurilor europene.

Evoluția CPPI are o legătură directă, dar nu exclusivă, cu dinamica prețurilor locuințelor (House Price Index – HPI). În România, corelația dintre CPPI și HPI este pozitivă, dar moderată, ceea ce înseamnă că atunci când prețurile de construcție cresc, prețurilor locuințelor tind să urce și ele. Cu toate astea, dinamica pieței rezidențiale depinde la fel de mult de cerere, venituri, acces la credit și politicile fiscale.

România s-a remarcat în ultimii 20 de ani ca lider al creșterii prețurilor de producție în construcții din UE, cu o evoluție marcată de faze de expansiune rapidă, ajustări și relansări. Această dinamică reflectă atât particularitățile economiei locale, cât și tendințele regionale, iar înțelegerea ei este esențială pentru anticiparea evoluțiilor viitoare pe piața imobiliară și pentru fundamentarea deciziilor strategice la nivel macroeconomic.