Az ingatlanpiac alakulása

Amikor az ingatlanpiacról van szó, a helyzet elég egyszerű, minden túlzott árú. És ha az elmúlt években gondolkodtak arra, hogy lakást vásároljanak, valószínűleg saját szemükkel is látták az árak növekedését. 2025 végén +6% -os változások voltak regisztrálva (Servus, Kolozsvár!), amely a Kolozsváron az átlagos négyzetméterárat kb. 3.230 euró/m²-re emelte, és akár +22%-ig is (Jó napot, Bukarest!), azaz körülbelül 2.200 euró egy négyzetméter a fővárosban.

Ennek ellenére megtanultam, hogy amikor a gazdaságról beszélünk, az igazság árnyaltá válik, attól függően, hogy milyen típusú számokat nézünk. Például az ingatlanárak lehetnek névleges (lej /euró), az eladási hirdetésekben feltüntetett, de az inflációt is figyelembe véve, így láthatjuk valódi növekedések. Üdvözöljük az új A MacRO Zóna ahol számszerűen elemezzük a bérlet és a vásárlás közötti különbséget, valamint hogy hol helyezkedünk el az európai többi országgal összehasonlítva.

Egy évtized, amelyben a ritmus felgyorsult

Először is, ajánlunk egy pillantást az európai perspektívára, ahol 2015 és 2025 között folyamatosan hallottuk, hogy kialakul egy trend, amely szerint a nyugati szomszédok inkább bérelnek, mintsem vásárolnak lakást. Még ha a trend egy olyan társadalmi alapra épül is, amely eltér a románokétól (a kommunista időszak után nálunk olyan erősen fejlődött ki a tulajdonérzet, hogy az EU legtöbb tulajdonosával rendelkező országává váltunk - 94,3%), a bérleti díjak, mint lakhatási mód választása, nem társadalmi tényezőkön, hanem gazdaságiakon alapult.

A strukturális tendencia azt mutatja, hogy a tulajdonhoz jutás egyre nehezebbé vált, nem azért, mert a kereslet eltűnt, hanem azért, mert az ingatlanok értéke gyorsabban emelkedett. Egyszerűen fogalmazva, a tulajdonhoz való hozzáférhetőség csökkent, és a nyugati szomszédok alternatívák felé fordultak.

AZ EURÓPAI UNIÓ SZINTJÉN AZ INGATLANÁRAK NEGYEDÉVES NÖVEKEDÉSI RÁTÁJA
%

• Amint a lakásárak növekedési üteme az EU szintjén egy 2025-ös konszolidációt mutatott, nem további robbanást. Az ütemek magasak maradtak, de az év végére enyhe mérséklődés volt megfigyelhető az előző negyedévhez képest.
  
  
  • 2025 negyedik negyedévében a legnagyobb éves növekedések az EU lakásárainak növekedése Magyarországon volt a legmagasabb (21,2%), Portugáliában (18,9%) és Horvátországban (16,1%).
    
    
  • Az ellentétes póluson, az egyetlen éves csökkenés a fost în Finnországban (-3,1%), iar cele mai slabe rezultate pozitive au fost în Luxemburg (0,1%) și Franciaország (1,0%).

• Ezek a különbségek egy nagyon heterogén európai piacot mutatnak: néhány ország még mindig egy gyors értékelési fázisban volt, míg mások szinte stagnáltak vagy akár korrekcióban maradtak. Így, amikor az európai ingatlanpiac térképéről van szó, nem mondhatjuk, hogy egyetlen piacot nézünk, hanem több tucat helyi piacot saját logikájával, amelyeket közvetlenül a nemzeti társadalmi, politikai és gazdasági tényezők befolyásolnak.
  
  

A LAKÁSBÉREK ÁREMELÉSI NEGYEDÉVES ÜTEME ROMÁNIA SZINTJÉN
%

• Románia mind a négy negyedévben növekedési pályán volt, tehát 2025-ben nem került kontrakciós szakaszba.
  
  
• A második félévben Románia éves üteme, 6,6% és 6,7%, meghaladta az EU átlagát, 5,4% és 5,5%, ami a román piaci viszonylagos felgyorsulását mutatja.
  
  
• Az európai vezetőkhöz képest erőteljes, de nem túlzott növekedési zónában maradunk, ami középső kategóriába sorol bennünket: dinamikusabb, mint Nyugat-Európa nagy és érett piacai, de kevésbé feszült, mint a Közép- és Délkelet-Európában a leggyorsabb áremelkedések piacai.

MI TÖRTÉNIK AZ INFLÁCIÓ CSÖKKENÉSE UTÁN?

Itt jelennek meg az árnyalatok, mert nem minden, ami névértékben növekszik, növekszik ténylegesen is, és a román piac 2025-ben illusztrálja a legjobban ezt a szabályt. Habár Románia 6,7%-kal nőtt a 2024 negyedik negyedévéhez képest, amikor az inflációt kiszámoljuk, a kilátás megváltozik és akár negatívvá is válik.

A LAKÁSÁRA VONATKOZÓ VALÓDI ÁREMELKEDÉS
% | AN/AN

• 5 egymást követő évvel (2021-2025) valódi csökkenés mellett az infláció rendszeresen elvette a nominális növekedés jó részét.
  
  

• Románia magas nominális dinamikájú ingatlanpiaccal rendelkezik, de az infláció jelentős részét elnyelte ennek a növekedésnek. Aki 2022-ben vagy 2023-ban vásárolt ingatlant befektetésként, az valójában kevesebbet keresett, mint amit a feltüntetett árak sugallnak.
  
  
• Míg Európában az árak 2025-ben deflált növekedése Portugáliában (+14,7%), Magyarországon (+11,7%) és Horvátországban (+10,0%) volt, Románia (+1,7%) az EU öt leggyengébb országai között helyezkedik el, Finnországgal (-3,6%) és Svédországgal (-1,6%) együtt.
  
  

ÉS MÉGIS... HA A ROMÁNOK VÁSÁRLÓEREJE CSÖKKENT, MIÉRT NEM CSÖKKENNEK AZ ÁRAK?

Azt leszámítva, hogy a valódi vásárlóerőt az infláció elértéktelenítette, és hogy az ügyletek száma csökkent, a névleges árak nem estek vissza. Ha pedig arra kíváncsiak, mi lehet az oka, a válasz abban rejlik, hogy ajánlat.

2025-ben Bukarestben és Ilfovban 17 300 lakás készült el, ami az elmúlt hat év második legalacsonyabb eredménye, mindössze 1,8%-os növekedéssel 2024-hez képest. Az új kínálat kicsi. És amikor a kínálat kicsi marad, és a kereslet fennáll, a névleges árak nem csökkennek.

Amíg a nemzeti és nemzetközi kontextus bizonytalansága olyan strukturális tényezők kombinációját teremtette meg (növekvő adózás, tartós infláció, valamint az energia és alapanyagok áremelkedése), amelyek mind az anyagköltségeket, mind a munkaerőköltségeket felfelé nyomják, valószínűleg az új lakóépületek száma alacsony marad, és a kínálat viszonylag csekély lesz.

AZ ALBÉRLETEK MÉGIS EGY LEHETŐSÉG?

A bérleti díjak elvileg továbbra is alternatívát jelentenek, de a számok azt mutatják, hogy ez a lehetőség is egyre költségesebbé válik. 2015 és 2025 között Romániában a bérleti díjak körülbelül 60%-kal, míg a lakásárak körülbelül 70%-kal emelkedtek, mindkettő az EU átlagánál magasabb, ahol az árak 64,9%-kal, a bérleti díjak pedig csak 21,8%-kal nőttek. Más szóval, Románia nemcsak drágult, hanem felgyorsult áremelkedést tapasztalt még a „havi bérleti díj” tekintetében is, nem csak a vásárlásnál.

Szélesebb értelemben véve, az EU szintjén ez a különbség a lakásárak és a viszonylag mérsékelt bérleti díjak között javították a tulajdonhoz való hozzáférést, különösen a fiatalok és az aktívák nélküli háztartások számára. A 2023-as hirtelen korrekciót, amelyet a 2024–2025-ös gyors visszatérés követ, egy rendkívül érzékeny piac mutat a hitelköltségre, amelyet szerkezetileg a kínálat hiánya támogat, hasonlóan egy olyan piachoz, ahol a kereslet mindig gyorsabban tér vissza, mint az építési kapacitás.

HOZZÁFÉRHETŐSÉG, A LAKÁSPIAC VALÓDI TÉTELE

Románia rendelkezik egy erős nominális ingatlanpiaccal, és ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni. Mindazonáltal az öt egymást követő év negatív reálárjai azt mondják, hogy az infláció csendesen ellopott egy részt a növekedésből. Az igazi probléma nem az, hogy a piac növekszik-e vagy sem, hanem az, hogy a megfizethetőség romlik: a lakások vásárlása nehezebbé válik a jövedelmekhez képest, az új kínálat továbbra is elégtelen, és az építési költségek nem fognak hamarosan csökkenni.

A hosszú távú megoldás több kínálatból, gyorsabb engedélyezésből és a lakosság számára elérhetőbb hitelopciókból ered. Ezek nélkül a már lakással rendelkezők és az egyet vásárolni próbálók közötti különbség tovább fog nőni.